La donazione prima dei 61 anni si basa su un meccanismo fiscale preciso: la tabella dell’usufrutto. Più il donatore è giovane al momento dell’atto, minore è il valore della nuda proprietà trasmessa agli occhi dell’amministrazione fiscale, e quindi minori sono i diritti di donazione a carico del beneficiario.
Questa tabella, fissata dall’articolo 669 del Codice generale delle imposte, crea soglie di età che modificano radicalmente il costo di una stessa operazione a seconda che avvenga a 58 o a 63 anni. La questione che si pone non è solo quella del risparmio fiscale immediato, ma quella del rapporto tra questo risparmio e i rischi patrimoniali sostenuti dal nudo proprietario per talvolta diverse decadi.
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Tabella usufrutto e nuda proprietà: cosa cambia con la soglia dei 61 anni
La tabella fiscale del frazionamento della proprietà suddivide il valore di un bene tra usufrutto e nuda proprietà in base all’età del donatore. Questa suddivisione determina la base imponibile della donazione.
| Fascia di età del donatore | Valore dell’usufrutto | Valore della nuda proprietà |
|---|---|---|
| Minore di 51 anni | 60 % | 40 % |
| Da 51 a 60 anni | 50 % | 50 % |
| Da 61 a 70 anni | 40 % | 60 % |
| Da 71 a 80 anni | 30 % | 70 % |
| Maggiore di 80 anni | 10 % | 90 % |
La lettura di questa tabella è diretta. Per un donatore di 59 anni, la nuda proprietà rappresenta solo il 50 % del valore del bene. A 62 anni, passa al 60 %. Su un patrimonio immobiliare consistente, questa differenza di dieci punti genera una differenza significativa nei diritti.
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Per comprendere meglio i vantaggi della donazione prima dei 61 anni, è necessario incrociare questa tabella con le franchigie disponibili, in particolare quella di 100.000 euro per genitore e per figlio rinnovabile ogni quindici anni.
Donazione prima dei 61 anni e frazionamento immobiliare: un rendimento patrimoniale netto superiore
Secondo uno studio PwC pubblicato a febbraio 2026 (intitolato “Ottimizzazione patrimoniale 2026”), il frazionamento immobiliare prima dei 61 anni supera l’assicurazione sulla vita in rendimento patrimoniale netto dopo le tasse. La ragione risiede nella valorizzazione più favorevole della nuda proprietà quando il donatore è giovane: la base imponibile ridotta consente di trasmettere un valore maggiore a un costo fiscale minore.
L’assicurazione sulla vita conserva i propri vantaggi, in particolare la flessibilità di gestione e il regime fiscale dei versamenti prima dei 70 anni. Tuttavia, per un bene immobiliare locativo o una seconda casa, il frazionamento effettuato prima dei 61 anni concentra il vantaggio fiscale sulla trasmissione, lasciando al donatore il godimento del bene tramite l’usufrutto.
Questa meccanica spiega la tendenza osservata dalla Camera dei Notai di Parigi a novembre 2025: una moltiplicazione degli atti notarili di donazione precoce, legata all’anticipazione delle incertezze fiscali post-riforma. I donatori cercano di fissare le condizioni attuali della tabella prima di eventuali modifiche legislative.
Rischio per il nudo proprietario: sovraindebitamento e calo dei mercati immobiliari
Donare precocemente presenta un rovescio della medaglia raramente messo in evidenza. Il nudo proprietario riceve un bene che non può né abitare, né affittare, né vendere liberamente per tutta la durata dell’usufrutto. Se il donatore ha 55 anni al momento della donazione, questo periodo può durare diverse decadi.
Nel frattempo, il nudo proprietario sostiene alcune spese. Le grosse riparazioni (articolo 605 del Codice civile) sono a suo carico, e non percepisce alcun reddito dal bene. Se i mercati immobiliari calano tra la donazione e la riunione della piena proprietà, il valore reale del bene trasmesso può risultare inferiore ai diritti di donazione pagati.
Le conseguenze concrete per il nudo proprietario sono molteplici:
- Un bene immobiliare in nuda proprietà figura nel patrimonio dichiarato ma non genera alcuna liquidità, il che può squilibrare un dossier di finanziamento bancario
- I lavori strutturali (tetto, fondamenta, muri portanti) rimangono a carico del nudo proprietario, talvolta senza che abbia la capacità finanziaria di farvi fronte
- In caso di bisogno di liquidità, la rivendita della nuda proprietà da sola avviene su un mercato ristretto, con uno sconto che può raggiungere un livello ben superiore al valore fiscale considerato al momento della donazione
Un nudo proprietario giovane senza risparmi di emergenza si espone a un rischio reale di sovraindebitamento se si presentano lavori onerosi o se la sua situazione professionale peggiora. Questo rischio aumenta proporzionalmente alla durata prevedibile del frazionamento, quindi precisamente quando il donatore è giovane.
Franchigie e rinnovo: il calendario fiscale della donazione familiare
La franchigia di 100.000 euro per genitore e per figlio si rinnova ogni quindici anni. Un donatore che inizia a trasmettere prima dei 50 anni può teoricamente utilizzare questa franchigia due volte prima dei 65 anni, poi una terza volta prima degli 80 anni.
La legge di bilancio 2026 ha inoltre esteso le franchigie per le donazioni familiari riguardanti alcuni tipi di beni, in particolare gli attivi forestali e digitali, che non erano coperti dalla tabella dell’usufrutto classico. Questa estensione favorisce le trasmissioni intergenerazionali in settori patrimoniali precedentemente poco coinvolti.
I punti da verificare prima di programmare una donazione in frazionamento:
- La capacità finanziaria del nudo proprietario di sostenere le spese future senza redditi derivanti dal bene
- La data dell’ultima franchigia utilizzata, per assicurarsi che il ciclo di quindici anni sia ben trascorso
- La coerenza tra il valore considerato per il frazionamento e la realtà del mercato immobiliare locale, per evitare un accertamento fiscale
- L’opportunità di abbinare la donazione a una clausola di ritorno convenzionale in caso di decesso del donatario
La scelta di donare prima dei 61 anni si basa su un arbitraggio tra un vantaggio fiscale misurabile (dieci punti di nuda proprietà in meno nella base imponibile) e un’esposizione prolungata del nudo proprietario agli imprevisti del mercato. Il risparmio fiscale ha valore solo se il beneficiario può assorbire le costrizioni del frazionamento nel tempo. È questa capacità di assorbimento, più della tabella stessa, a determinare la pertinenza dell’operazione.